住宅ローンて繰り上げ返済した方がいいの？
こんばんは
かぶろまです。
僕は一昨年、マンションを中古で購入しまして、現在3300万円の借金を背負っております。
僕の周りの先輩方は積極的に繰り上げ返済をせっせとしているのですが、それって本当にメリットあるのでしょうか。
≪目次≫
僕の現在の状況
2016年10月に中古でマンションを購入しました。
某地銀で住宅ローンを組みました。フルローンではないのですが変動金利で3500万円ほど借入をしております。利率は0.65%です。
月々の返済額としては74,000円です。
まず、住宅ローン減税
新築の住居を購入した場合だともちろんですが、中古の住居を購入する際も住宅ローン控除を受けることができます。
僕は買ってから知ったのですが、売主が個人の場合、1年の住宅ローン控除の最大額はローン残高2000万円の1%となります。
つまり最大20万円となってしまうんですね。
（新築なら最大残高4000万円の1%なので40万円）
よって、早く返しすぎてしまうと、年末のローン残高の1%という計算の仕方なので、税控除額が少なくなってしまう懸念があります。
住宅ローン控除期間は10年なので、10年経過後に繰り上げ返済した方が間違いはないですね。
※ただし、税控除なので自分がどれだけ税金を払っているかは把握しておいた方がいいですよ！
年末調整時にはいろいろ検討する必要がありそうです。
次に利率問題
僕は変動金利なので、もしかしたら今後利率が見直されるリスクもあるのですが、前述のように現在0.65%という利率でお金を借りられています。
3500万円の借金に0.65%の利率が毎年かけられていくようなイメージですね。
（実際には返済していくので、まんま3500万てことはないでしょうけど）
僕の場合は結果35年後には借りた3500万円に利息を含めて『合計3900万円』を返済するようになります。
利息を400万くらい払うことになりますね。
ただ、この0.65%ってすごく低くないですか。
もし3500万円を年3%で35年運用したら、なんと1億近くまで金額が膨らみます。
※もし、の話でありうまくいった場合ですが、9800万になります。
これって何を意味するかというと100万円があって、ローンの返済に充てても微々たる効果しか得られません。
（35年で利息10万円とかしか効果がないです）
それよりも100万円を3%で運用することを目指した方が、資産としては大幅に増えるということです。
もちろんリスクがあるので簡単に増やせはしないのですが、折角低利で借りられているのですから、そのメリットは十分に活かしていきたいものです。
最後にインフレ問題
今日銀が頑張って2%のインフレを目指していますが、インフレになると（あたりまえですが）物の価値が上がります。
ということは、もちろんお金の価値が下がり、物の価値が上がります。
結果、持ち家の価値が上がって、借金（お金）の価値が下がります。
それなら、借金てあってもよくないですか？
日本の背策としてお金の価値を下げようとしています。
そんな中、借金を持っていることは一概に悪だとは思っておりません。
もし2%と言わず極端な例でハイパーインフレになった場合、お金は紙くずになります。そのとき、借金はチャラペーになるのです。
（まあ、ハイパーインフレになったら日本はどうなっているかわかりませんが・・・）
極端な例を出しましたが、ある程度の（低い利率の）借金を持っていることは健全であると思いますし、社会の信用を利用した上手いやり方だと僕は思っています。
まとめ
僕が考える住宅ローン早期返済のメリットデメリットは以下の通りだと思います。
≪メリット≫
- 将来のローンの利息を削減できる
- 借金という精神的プレッシャーからの解放
≪デメリット≫
- 住宅ローン控除を最大限享受できない可能性がある。
- 他の資産運用を行って得られるメリットを放棄してしまう
- インフレに弱い
僕はリスクをとって資産運用する方に重きを置いて活動しています！
☆iDeCoで投資を初めるといいと思います。
